Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet d’acquérir un logement à un prix inférieur à celui du marché, grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti. Dans le cadre d’un BRS pour un logement en accession sociale à la propriété, comment est déterminé le montant de la redevance d’occupation du terrain ? Cet article vous apporte des éléments de réponse et vous éclaire sur les mécanismes du BRS.
Principes et fonctionnement du Bail Réel Solidaire
Le Bail Réel Solidaire (BRS) a été institué par la loi ALUR en 2014, dans le but de faciliter l’accession sociale à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Il s’agit d’un dispositif qui permet de dissocier la propriété du terrain, détenu par un organisme foncier solidaire (OFS), de celle du bâtiment construit sur ce terrain. L’Organisme Foncier Solidaire est une structure publique ou privée à but non lucratif, agréée par l’État.
Dans le cadre d’un BRS, l’acquéreur devient propriétaire du logement mais pas du terrain. Il signe avec l’OFS un contrat de bail réel solidaire d’une durée minimale de 18 ans, renouvelable jusqu’à 99 ans. En contrepartie, il verse une redevance d’occupation du terrain à l’OFS. Cette redevance est modérée et permet de réduire le coût d’acquisition du logement, tout en garantissant un encadrement des prix lors de la revente.
Détermination du montant de la redevance d’occupation du terrain
Le montant de la redevance d’occupation du terrain dépend de plusieurs facteurs, tels que la localisation du bien, la superficie du terrain concerné et les conditions fixées par l’OFS. Il est généralement déterminé en fonction de la valeur vénale du terrain, qui correspond au prix auquel il serait vendu sur le marché libre.
Pour calculer cette valeur vénale, on peut utiliser différentes méthodes, comme la méthode par comparaison (en se basant sur les prix des terrains similaires vendus récemment dans le secteur) ou la méthode résiduelle (en estimant la valeur du bâtiment et en soustrayant cette valeur de celle du bien immobilier complet). L’OFS peut également recourir à un expert immobilier pour effectuer cette évaluation.
Une fois la valeur vénale déterminée, l’OFS applique un taux de redevance, généralement compris entre 1% et 3% de cette valeur. Ce taux peut varier en fonction des objectifs sociaux poursuivis par l’OFS et des contraintes financières auxquelles il doit faire face. Il est fixé par le conseil d’administration de l’OFS et doit être approuvé par l’autorité de contrôle compétente.
Ainsi, le montant de la redevance d’occupation du terrain sera égal à :
Montant de la redevance = Valeur vénale du terrain x Taux de redevance
Exemple de calcul de la redevance d’occupation du terrain
Prenons l’exemple d’un logement en accession sociale à la propriété situé dans une zone tendue, où les prix des terrains sont élevés. Supposons que la valeur vénale du terrain soit estimée à 100 000 euros et que l’OFS applique un taux de redevance de 2%.
Dans ce cas, le montant annuel de la redevance d’occupation du terrain sera :
Montant annuel de la redevance = 100 000 x 0,02 = 2 000 euros
Ce montant peut ensuite être divisé par 12 pour obtenir le montant mensuel de la redevance :
Montant mensuel de la redevance = 2 000 / 12 = environ 167 euros
Conclusion
Le dispositif du bail réel solidaire offre une opportunité intéressante pour les ménages aux revenus modestes souhaitant accéder à la propriété. La détermination du montant de la redevance d’occupation du terrain repose sur l’évaluation de la valeur vénale du terrain et l’application d’un taux de redevance fixé par l’OFS. Ce montant modéré permet de réduire le coût d’acquisition du logement et de favoriser l’accession sociale à la propriété.